Центр хранения вещей. Работаем с 2009 года
Беговая Киевская Молодежная Текстильщики
ВашStorage ВашStorage
ГлавнаяНовостиСклады. Прогнозы 2024

Склады. Прогнозы 2024

Инвестирование в региональные складские и логистические проекты остается 1 из наиболее перспективных направлений для участников рынка. По прогнозам, спрос на складские помещения будет продолжать превышать предложение в течение длительного времени и практически во всех регионах. Несмотря на ожидаемый рост ввода новых объектов к 2024г., который станет максимальным в истории рынка, региональные показатели впервые превысят московские.

В 2023г. наибольшая обеспеченность складскими площадями отмечалась в городах-миллионниках, за исключением Москвы и С-Петербурга. Так, в Екатеринбурге было 1404кв.м складских помещений на 1000чел, в Ростове-на-Дону - 1057кв.м на 1000чел и в Новосибирске - 965кв.м на 1000чел. По сравнению с уровнем 2021г., наибольший рост обеспеченности складскими помещениями на 1000чел показали Краснодар (59%) и Екатеринбург (30%). За тот же период индикатор увеличился на 20-26% в Самаре, Омске и Казани. В то же время, Уфа и Красноярск показали отрицательную динамику из-за недостаточного объема новых складских объектов, не соответствующих росту населения.

Склады. Прогнозы 2024

Рис.1. Распределение предложения качественной складской недвижимости РФ

Склады. Прогнозы 2024

Рис.2. Динамика объема сделок со складской недвижимостью в регионах РФ, тыс.кв.м

Востребование в развивающихся региональных логистических центрах в 2023г. достигло исторического пика, превысив предыдущий год в 4,5 раза. Основными двигателями спроса остаются онлайн-платформы и многоканальные ритейлеры, чья деловая активность находилась на высоком уровне. Эти секторы составили 90% от общего объема купленных и арендованных складских площадей. Более 500000кв.м складских объектов были подписаны в крупных административных центрах с активным потребительским рынком, расположенных вблизи новых транспортных маршрутов: Саратов (обслуживание потоков с Казахстаном), Волгоград (потоки из Казахстана, Грузии и Азербайджана), Ижевск (удобное расположение между Казанью, Уфой и Пермью). Кроме того, ключевым фактором для новых логистических центров стало развитие складской инфраструктуры крупнейших российских онлайн-площадок. Например, к 2023г. Ozon занимала 2,2млн.кв.м (готовые и планируемые объекты по схеме BTS) в более чем 16 городах РФ. Нестандартными регионами для компании стали Тюмень (120000кв.м складских площадей), Махачкала (118000кв.м) и Архангельск (7000кв.м).

Склады. Прогнозы 2024

Рис.3. Динамика объема ввода складских площадей в регионах РФ, тыс.кв.м

В 2024г. ожидается исторический рост объема ввода складской недвижимости в РФ, достигнув пика в 4,5млн.кв.м. Этот показатель может установить несколько рекордов: во-первых, это самое высокое значение ввода складов в истории коммерческой недвижимости страны, во-вторых, впервые зафиксировано превышение объема ввода в регионах (за исключением С-Петербурга) над Москвой - 2,2млн.кв.м в регионах и 1,9млн.кв.м в Москве. Ожидаемый пик ввода на уровне 2,2млн.кв.м в регионах связан с завершением строительства распределительных центров Ozon и Wildberries. Онлайн-ритейлеры продолжают оставаться основными двигателями рынка - общий размер действующих и планируемых складских мощностей онлайн-площадок в РФ превышает 11,6млн.кв.м.

Спрос на складскую недвижимость в городах с населением менее 1млн.чел продолжит расти. В 2023г. около 40% от общего спроса на региональном рынке складов (или 900000кв.м) приходилось именно на такие локации. В 2024г. ожидается увеличение объемов новых проектов на всех региональных рынках, завершение строительства крупных проектов формата BTS, подписанных в 2023г.

Однако спрос в регионах значительно превышает объемы строительства спекулятивных проектов, что приведет к дефициту площадей и повышению ставок аренды в 1-й половине года. Влияние на рынок оказывает растущая стоимость строительства и высокая ключевая ставка Центробанка, замедляющие новые сделки аренды формата BTS и почти останавливающие инвестиционные покупки.

Склады. Прогнозы 2024

Склады. Прогнозы 2024

Рис.4, 5. Динамика себестоимости строительства и средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды на строящиеся и существующие объекты

Несмотря на возможные риски, инвестиции в складскую недвижимость в РФ представляют собой перспективный сегмент. Дополнительным стимулом служат развивающиеся торговые маршруты, такие как Северный морской путь, МТК "Север-Юг" и Дальневосточное морское пароходство, а также активная модернизация транспортных магистралей. Эти направления испытывают увеличенную нагрузку и спрос на новые качественные складские и логистические комплексы вдоль маршрутов.

Растущий спрос и повышающиеся арендные ставки усиливают интерес как у специализированных застройщиков, так и у новых участников, пришедших на рынок складской недвижимости из др. отраслей. Многие проекты получают финансирование от инвестиционных фондов. Даже крупные государственные банковские фонды активно приобретают склады, что свидетельствует о привлекательности рынка. В логистику также входят участники из сферы торговых центров, офисов и жилья, которые понимают, как эффективно создавать девелоперские продукты, и кто готов к крупным инвестициям.

Вложения в складскую недвижимость активно осуществляют и производственные и торговые компании, чьи доходы значительно выросли из-за отступления иностранных конкурентов. Крупными владельцами складов стали компании "Венталл" и "DoorHan". Ожидается, что в 2024г. на рынке появятся новые участники, не имеющие опыта в этой сфере. Паевые фонды продолжают искать объекты для инвестиций, учитывая дефицит качественных объектов в Москве, что может привести к поиску возможностей в регионах. Инвестиционные сделки будут продолжаться вдоль транспортных коридоров на юг и восток. Создание новых продуктов, таких как стратегия value-added, поможет привлечь инвестиции даже к объектам с незаполненным арендным пулом.

Склады. Прогнозы 2024

Рис.6. Распределение объема ввода складской недвижимости по регионам РФ

Склады. Прогнозы 2024

Рис.7. Распределение объема ввода складской недвижимости по федеральным округам РФ на 2024г.

В 2024г. ЗПИФы с альтернативными активами, такими как дата-центры, индастриал, рекреационные зоны и гостиницы, будут продолжать развиваться. Также планируется развитие диверсифицированных ЗПИФов недвижимости с активами из различных секторов.

В складской недвижимости в 2024г. ожидается сохранение баланса спроса и предложения. Сектор складов остается лидером по дефициту качественных площадей в РФ, и девелоперы будут продолжать строить склады, несмотря на высокий уровень финансирования проектов. Проекты типа BTS (Built-to-Suit) для онлайн-операторов и многоканального ритейла будут продолжать формировать основное предложение.

Административные центры, расположенные в зонах новых логистических коридоров, будут стимулировать спрос и развитие новых складских площадей. Ожидается продолжение роста арендных ставок. Высокие затраты на базовые инвестиции будут способствовать поиску решений для повышения эффективности складских площадей.

Объем онлайн-продаж в 2023г. достиг 7,5трлн.руб, что на 30% превышает данные 2022г. и более чем в 4,5 раза превышает уровень до пандемии. Множество омниканальных ритейлеров и ключевые маркетплейсы продолжат увеличивать спрос на логистические услуги. Размер среднего чека постоянно снижается, а количество заказов стремительно растет, превысив отметку в 4,5млрд в 2023г. Это приводит к увеличению спроса на площади хранения товаров, т.к. онлайн-покупатель желает получить заказ оперативно, что требует размещения товаров ближе к нему. Поэтому крупные логистические центры и местные центры становятся востребованными в городах с активной онлайн-торговлей и достаточным населением для эффективного развития. Эти города включают Калининград, Смоленск, Тверь, Рязань, Калугу, Тулу, Воронеж, Новороссийск, Волгоград, Нижний Новгород, Саратов, Ульяновск, Уфу, Ижевск, Пермь, Челябинск, Омск, Тюмень, Красноярск, Читу, Хабаровск и др. Изменение транспортных потоков также играет значительную роль в увеличении логистической активности этих городов, открывая новые возможности для регионов. Также традиционный офлайн-ритейл активно развивается, запуская новые форматы и создавая новые торговые сети в различных регионах.

Склады. Прогнозы 2024

Рис.8. Распределение спроса по профилю арендаторов/покупателей складской недвижимости в регионах РФ

Ожидается, что крупные ритейлеры продолжат активное расширение на региональных рынках. Особый интерес представляют регионы с высоким дефицитом складских площадей, такие как Урал, Сибирь и Дальний Восток. В крупных логистических центрах, например, в Казани, Екатеринбурге и Новосибирске, уже существует некоторое количество предложений от девелоперов, однако во многих из них все еще остаются проблемы. Например, в городах Владивосток, Хабаровск, Нижний Новгород девелоперы строят склады по частям, в то время как требуется масштабное развитие с запуском логистических хабов площадью от 20000кв.м до 100000кв.м. Города Крайнего Севера также сталкиваются с увеличивающимися логистическими проблемами. В целом, логистика переходит от миллионных городов к полумиллионникам и даже к городам с населением от 200000чел до 300000чел, что делает строительство складских объектов в этих местах очень привлекательным.

Дефицит складских площадей ощущается практически во всех регионах, за исключением, возможно, только западных. Это связано, вероятно, с временной переориентацией товарных потоков с запада на восток. Помимо крупных игроков онлайн-торговли, спрос на складские площади также идет со стороны крупных отечественных компаний FMCG, которые захватывают долю рынка, оставленную уходящими западными конкурентами. В настоящее время участники сегмента доставки по схеме трансграничной торговли обсуждают возможность строительства распределительных центров на восточной границе вдоль существующих пограничных переходов. Также в странах СНГ, граничащих с РФ и Китаем, активно строятся транзитные склады с ориентацией на российский рынок.

Склады. Прогнозы 2024

Рис.9. Динамика средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды в складских объектах класса a в регионах РФ, руб/кв.м/год

Розничные сети, онлайн-магазины, производственные компании и логистические фирмы все стремятся к наличию подходящих складских помещений. Эта потребность особенно актуальна в развивающихся мегаполисах, таких как Ростов-на-Дону, Волгоград, Екатеринбург, Омск, Новосибирск, Пермь, Казань и Самара, где открываются огромные перспективы для развития. Однако крупные инвесторы, включая PLP, MLP и Raven, в основном сосредоточены на девелоперских проектах в Москве и С-Петербурге. В то же время на региональном рынке активность обычно формируется местными коммерческими девелоперами.

Склады. Прогнозы 2024

Рис.10. Основные индикаторы рынка складской недвижимости регионов РФ

Замена европейского импорта на параллельный через страны Средней Азии привела к увеличению спроса на склады в Омске, Оренбурге и Саратове. Этот рост наблюдается от границы с Казахстаном и далее вглубь РФ: Поволжье, Урал, Сибирь. Города, такие как Новороссийск, Астрахань, Волгоград, Оренбург, Челябинск, Новосибирск, Екатеринбург, Хабаровск, Владивосток приобретают стратегическое значение для логистов. Интерес к странам Центральной Азии остается высоким из-за недостатка складских помещений и увеличивающегося спроса. В Казахстане оценивается общая площадь действующих складов классов "А" и "B" в 1,1-1,3млн.кв.м, а строящихся - в 0,4-0,5млн.кв.м. В Киргизии также планируется значительное развитие складской инфраструктуры с запуском новых логистических центров. Эти проекты увеличат возможности складского предложения и улучшат логистические связи с торговыми партнерами.

Учитывая стратегическое значение внешнеторговых отношений с Китаем, Казахстаном и др. странами Центральной Азии для РФ, важно развивать логистическую инфраструктуру. Кризис вокруг Красного моря может повлиять на рынок, но пока его глубина и продолжительность не ясны. Геополитическая обстановка меняется быстро, и новые условия начинают добавляться к уже сложившимся. События в Израиле и влияние хуситов на транспортные потоки также могут повлиять на логистику и складской сегмент. Ограничения на платежи из РФ некоторыми банками в КНР и Турции может затронуть основные товарные потоки. Девелоперы и инвесторы начнут активно развивать регионы, где вакантность складов стремится к 0. Портовая логистическая инфраструктура будет развиваться, а возможности наземного сообщения с Китаем и др. странами будут использоваться более активно. Реализация инфраструктурных проектов по новым железнодорожным веткам и автомобильным дорогам способствует укреплению логистических связей.

Склады. Прогнозы 2024

Рис.11. Динамика суммы купленных и арендованных складских площадей, классы А и В, млн.кв.м

Склады. Прогнозы 2024

Рис.12. Сумма купленных и арендованных площадей и новое строительство в развивающихся логистических хабах, классы А и В, тыс.кв.м

Развитие складской инфраструктуры в мегаполисах становится все более стратегически важным. Это необходимо для обеспечения непрерывного доступа к товарам и сокращения времени доставки. Вместе с этим наблюдается рост малых локальных складов и оптимизированных логистических маршрутов. Это связано с необходимостью более гибкого управления запасами и возрастающей важностью последней мили в цепочке поставок. Компании все больше ориентируются на конечного потребителя, что зачастую вынуждает их пересматривать стратегии логистики и подходы к хранению товаров в городских областях.

Интерес к формату light industrial в регионах также увеличивается. Запросы на проекты fee-девелопмента light industrial стали поступать из регионов и стран ближнего зарубежья. Для этого типа недвижимости характерны длительные договоры аренды с ежегодной индексацией ставок, что делает этот сегмент привлекательным для арендного бизнеса. Цены на 1кв.м в проектах light industrial выросли на 50-60%, а ставки аренды - на 50-70% уже с 2020г. Ожидается, что формат будет продолжать развиваться в крупных городах-миллионниках, таких как Екатеринбург, Казань, Новосибирск и др.

Сегодняшняя ситуация в складском и логистическом сегментах создает как вызовы, так и перспективы для экономического роста регионов и привлечения инвестиций. Важно создать специальные экономические зоны и земельный банк для развития бизнеса, особенно учитывая централизованность складского рынка РФ. В то время как региональные рынки растут, в Москве и С-Петербурге остаются хорошие возможности для роста. Столичные девелоперы заняты заказами и не спешат выходить в регионы, за исключением уже имеющихся проектов. Вместе с тем, региональные девелоперы начинают активнее проникать на столичные рынки. По мере развития транспортных коридоров на востоке и юге можно ожидать развития логистической и смежной инфраструктуры в этих регионах.

Эксперт

Статья "Склады. Прогнозы 2024" эксперта А.Складовского. 3.3.2024.

Склады. Прогнозы 2024 Склады. Прогнозы 2024 Склады. Прогнозы 2024 Склады. Прогнозы 2024 Склады. Прогнозы 2024 Склады. Прогнозы 2024 Склады. Прогнозы 2024
Центр хранения вещей

Информация Услуги Бронирование Онлайн-оплата Цена Стать партнером Контакты

Ваш помощник в Telegram