Склады. Прогнозы 2024

Инвестирование в региональные складские и логистические проекты остается 1 из наиболее перспективных направлений для участников рынка. По прогнозам, спрос на складские помещения будет продолжать превышать предложение в течение длительного времени и практически во всех регионах. Несмотря на ожидаемый рост ввода новых объектов к 2024г., который станет максимальным в истории рынка, региональные показатели впервые превысят московские.

В 2023г. наибольшая обеспеченность складскими площадями отмечалась в городах-миллионниках, за исключением Москвы и С-Петербурга. Так, в Екатеринбурге было 1404кв.м складских помещений на 1000чел, в Ростове-на-Дону - 1057кв.м на 1000чел и в Новосибирске - 965кв.м на 1000чел. По сравнению с уровнем 2021г., наибольший рост обеспеченности складскими помещениями на 1000чел показали Краснодар (59%) и Екатеринбург (30%). За тот же период индикатор увеличился на 20-26% в Самаре, Омске и Казани. В то же время, Уфа и Красноярск показали отрицательную динамику из-за недостаточного объема новых складских объектов, не соответствующих росту населения.

Рис.1. Распределение предложения качественной складской недвижимости РФ

Рис.2. Динамика объема сделок со складской недвижимостью в регионах РФ, тыс.кв.м

Востребование в развивающихся региональных логистических центрах в 2023г. достигло исторического пика, превысив предыдущий год в 4,5 раза. Основными двигателями спроса остаются онлайн-платформы и многоканальные ритейлеры, чья деловая активность находилась на высоком уровне. Эти секторы составили 90% от общего объема купленных и арендованных складских площадей. Более 500000кв.м складских объектов были подписаны в крупных административных центрах с активным потребительским рынком, расположенных вблизи новых транспортных маршрутов: Саратов (обслуживание потоков с Казахстаном), Волгоград (потоки из Казахстана, Грузии и Азербайджана), Ижевск (удобное расположение между Казанью, Уфой и Пермью). Кроме того, ключевым фактором для новых логистических центров стало развитие складской инфраструктуры крупнейших российских онлайн-площадок. Например, к 2023г. Ozon занимала 2,2млн.кв.м (готовые и планируемые объекты по схеме BTS) в более чем 16 городах РФ. Нестандартными регионами для компании стали Тюмень (120000кв.м складских площадей), Махачкала (118000кв.м) и Архангельск (7000кв.м).

Рис.3. Динамика объема ввода складских площадей в регионах РФ, тыс.кв.м

В 2024г. ожидается исторический рост объема ввода складской недвижимости в РФ, достигнув пика в 4,5млн.кв.м. Этот показатель может установить несколько рекордов: во-первых, это самое высокое значение ввода складов в истории коммерческой недвижимости страны, во-вторых, впервые зафиксировано превышение объема ввода в регионах (за исключением С-Петербурга) над Москвой - 2,2млн.кв.м в регионах и 1,9млн.кв.м в Москве. Ожидаемый пик ввода на уровне 2,2млн.кв.м в регионах связан с завершением строительства распределительных центров Ozon и Wildberries. Онлайн-ритейлеры продолжают оставаться основными двигателями рынка - общий размер действующих и планируемых складских мощностей онлайн-площадок в РФ превышает 11,6млн.кв.м.

Спрос на складскую недвижимость в городах с населением менее 1млн.чел продолжит расти. В 2023г. около 40% от общего спроса на региональном рынке складов (или 900000кв.м) приходилось именно на такие локации. В 2024г. ожидается увеличение объемов новых проектов на всех региональных рынках, завершение строительства крупных проектов формата BTS, подписанных в 2023г.

Однако спрос в регионах значительно превышает объемы строительства спекулятивных проектов, что приведет к дефициту площадей и повышению ставок аренды в 1-й половине года. Влияние на рынок оказывает растущая стоимость строительства и высокая ключевая ставка Центробанка, замедляющие новые сделки аренды формата BTS и почти останавливающие инвестиционные покупки.

Рис.4, 5. Динамика себестоимости строительства и средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды на строящиеся и существующие объекты

Несмотря на возможные риски, инвестиции в складскую недвижимость в РФ представляют собой перспективный сегмент. Дополнительным стимулом служат развивающиеся торговые маршруты, такие как Северный морской путь, МТК "Север-Юг" и Дальневосточное морское пароходство, а также активная модернизация транспортных магистралей. Эти направления испытывают увеличенную нагрузку и спрос на новые качественные складские и логистические комплексы вдоль маршрутов.

Растущий спрос и повышающиеся арендные ставки усиливают интерес как у специализированных застройщиков, так и у новых участников, пришедших на рынок складской недвижимости из др. отраслей. Многие проекты получают финансирование от инвестиционных фондов. Даже крупные государственные банковские фонды активно приобретают склады, что свидетельствует о привлекательности рынка. В логистику также входят участники из сферы торговых центров, офисов и жилья, которые понимают, как эффективно создавать девелоперские продукты, и кто готов к крупным инвестициям.

Вложения в складскую недвижимость активно осуществляют и производственные и торговые компании, чьи доходы значительно выросли из-за отступления иностранных конкурентов. Крупными владельцами складов стали компании "Венталл" и "DoorHan". Ожидается, что в 2024г. на рынке появятся новые участники, не имеющие опыта в этой сфере. Паевые фонды продолжают искать объекты для инвестиций, учитывая дефицит качественных объектов в Москве, что может привести к поиску возможностей в регионах. Инвестиционные сделки будут продолжаться вдоль транспортных коридоров на юг и восток. Создание новых продуктов, таких как стратегия value-added, поможет привлечь инвестиции даже к объектам с незаполненным арендным пулом.

Рис.6. Распределение объема ввода складской недвижимости по регионам РФ

Рис.7. Распределение объема ввода складской недвижимости по федеральным округам РФ на 2024г.

В 2024г. ЗПИФы с альтернативными активами, такими как дата-центры, индастриал, рекреационные зоны и гостиницы, будут продолжать развиваться. Также планируется развитие диверсифицированных ЗПИФов недвижимости с активами из различных секторов.

В складской недвижимости в 2024г. ожидается сохранение баланса спроса и предложения. Сектор складов остается лидером по дефициту качественных площадей в РФ, и девелоперы будут продолжать строить склады, несмотря на высокий уровень финансирования проектов. Проекты типа BTS (Built-to-Suit) для онлайн-операторов и многоканального ритейла будут продолжать формировать основное предложение.

Административные центры, расположенные в зонах новых логистических коридоров, будут стимулировать спрос и развитие новых складских площадей. Ожидается продолжение роста арендных ставок. Высокие затраты на базовые инвестиции будут способствовать поиску решений для повышения эффективности складских площадей.

Объем онлайн-продаж в 2023г. достиг 7,5трлн.руб, что на 30% превышает данные 2022г. и более чем в 4,5 раза превышает уровень до пандемии. Множество омниканальных ритейлеров и ключевые маркетплейсы продолжат увеличивать спрос на логистические услуги. Размер среднего чека постоянно снижается, а количество заказов стремительно растет, превысив отметку в 4,5млрд в 2023г. Это приводит к увеличению спроса на площади хранения товаров, т.к. онлайн-покупатель желает получить заказ оперативно, что требует размещения товаров ближе к нему. Поэтому крупные логистические центры и местные центры становятся востребованными в городах с активной онлайн-торговлей и достаточным населением для эффективного развития. Эти города включают Калининград, Смоленск, Тверь, Рязань, Калугу, Тулу, Воронеж, Новороссийск, Волгоград, Нижний Новгород, Саратов, Ульяновск, Уфу, Ижевск, Пермь, Челябинск, Омск, Тюмень, Красноярск, Читу, Хабаровск и др. Изменение транспортных потоков также играет значительную роль в увеличении логистической активности этих городов, открывая новые возможности для регионов. Также традиционный офлайн-ритейл активно развивается, запуская новые форматы и создавая новые торговые сети в различных регионах.

Рис.8. Распределение спроса по профилю арендаторов/покупателей складской недвижимости в регионах РФ

Ожидается, что крупные ритейлеры продолжат активное расширение на региональных рынках. Особый интерес представляют регионы с высоким дефицитом складских площадей, такие как Урал, Сибирь и Дальний Восток. В крупных логистических центрах, например, в Казани, Екатеринбурге и Новосибирске, уже существует некоторое количество предложений от девелоперов, однако во многих из них все еще остаются проблемы. Например, в городах Владивосток, Хабаровск, Нижний Новгород девелоперы строят склады по частям, в то время как требуется масштабное развитие с запуском логистических хабов площадью от 20000кв.м до 100000кв.м. Города Крайнего Севера также сталкиваются с увеличивающимися логистическими проблемами. В целом, логистика переходит от миллионных городов к полумиллионникам и даже к городам с населением от 200000чел до 300000чел, что делает строительство складских объектов в этих местах очень привлекательным.

Дефицит складских площадей ощущается практически во всех регионах, за исключением, возможно, только западных. Это связано, вероятно, с временной переориентацией товарных потоков с запада на восток. Помимо крупных игроков онлайн-торговли, спрос на складские площади также идет со стороны крупных отечественных компаний FMCG, которые захватывают долю рынка, оставленную уходящими западными конкурентами. В настоящее время участники сегмента доставки по схеме трансграничной торговли обсуждают возможность строительства распределительных центров на восточной границе вдоль существующих пограничных переходов. Также в странах СНГ, граничащих с РФ и Китаем, активно строятся транзитные склады с ориентацией на российский рынок.

Рис.9. Динамика средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды в складских объектах класса a в регионах РФ, руб/кв.м/год

Розничные сети, онлайн-магазины, производственные компании и логистические фирмы все стремятся к наличию подходящих складских помещений. Эта потребность особенно актуальна в развивающихся мегаполисах, таких как Ростов-на-Дону, Волгоград, Екатеринбург, Омск, Новосибирск, Пермь, Казань и Самара, где открываются огромные перспективы для развития. Однако крупные инвесторы, включая PLP, MLP и Raven, в основном сосредоточены на девелоперских проектах в Москве и С-Петербурге. В то же время на региональном рынке активность обычно формируется местными коммерческими девелоперами.

Рис.10. Основные индикаторы рынка складской недвижимости регионов РФ

Замена европейского импорта на параллельный через страны Средней Азии привела к увеличению спроса на склады в Омске, Оренбурге и Саратове. Этот рост наблюдается от границы с Казахстаном и далее вглубь РФ: Поволжье, Урал, Сибирь. Города, такие как Новороссийск, Астрахань, Волгоград, Оренбург, Челябинск, Новосибирск, Екатеринбург, Хабаровск, Владивосток приобретают стратегическое значение для логистов. Интерес к странам Центральной Азии остается высоким из-за недостатка складских помещений и увеличивающегося спроса. В Казахстане оценивается общая площадь действующих складов классов "А" и "B" в 1,1-1,3млн.кв.м, а строящихся - в 0,4-0,5млн.кв.м. В Киргизии также планируется значительное развитие складской инфраструктуры с запуском новых логистических центров. Эти проекты увеличат возможности складского предложения и улучшат логистические связи с торговыми партнерами.

Учитывая стратегическое значение внешнеторговых отношений с Китаем, Казахстаном и др. странами Центральной Азии для РФ, важно развивать логистическую инфраструктуру. Кризис вокруг Красного моря может повлиять на рынок, но пока его глубина и продолжительность не ясны. Геополитическая обстановка меняется быстро, и новые условия начинают добавляться к уже сложившимся. События в Израиле и влияние хуситов на транспортные потоки также могут повлиять на логистику и складской сегмент. Ограничения на платежи из РФ некоторыми банками в КНР и Турции может затронуть основные товарные потоки. Девелоперы и инвесторы начнут активно развивать регионы, где вакантность складов стремится к 0. Портовая логистическая инфраструктура будет развиваться, а возможности наземного сообщения с Китаем и др. странами будут использоваться более активно. Реализация инфраструктурных проектов по новым железнодорожным веткам и автомобильным дорогам способствует укреплению логистических связей.

Рис.11. Динамика суммы купленных и арендованных складских площадей, классы А и В, млн.кв.м

Рис.12. Сумма купленных и арендованных площадей и новое строительство в развивающихся логистических хабах, классы А и В, тыс.кв.м

Развитие складской инфраструктуры в мегаполисах становится все более стратегически важным. Это необходимо для обеспечения непрерывного доступа к товарам и сокращения времени доставки. Вместе с этим наблюдается рост малых локальных складов и оптимизированных логистических маршрутов. Это связано с необходимостью более гибкого управления запасами и возрастающей важностью последней мили в цепочке поставок. Компании все больше ориентируются на конечного потребителя, что зачастую вынуждает их пересматривать стратегии логистики и подходы к хранению товаров в городских областях.

Интерес к формату light industrial в регионах также увеличивается. Запросы на проекты fee-девелопмента light industrial стали поступать из регионов и стран ближнего зарубежья. Для этого типа недвижимости характерны длительные договоры аренды с ежегодной индексацией ставок, что делает этот сегмент привлекательным для арендного бизнеса. Цены на 1кв.м в проектах light industrial выросли на 50-60%, а ставки аренды - на 50-70% уже с 2020г. Ожидается, что формат будет продолжать развиваться в крупных городах-миллионниках, таких как Екатеринбург, Казань, Новосибирск и др.

Сегодняшняя ситуация в складском и логистическом сегментах создает как вызовы, так и перспективы для экономического роста регионов и привлечения инвестиций. Важно создать специальные экономические зоны и земельный банк для развития бизнеса, особенно учитывая централизованность складского рынка РФ. В то время как региональные рынки растут, в Москве и С-Петербурге остаются хорошие возможности для роста. Столичные девелоперы заняты заказами и не спешат выходить в регионы, за исключением уже имеющихся проектов. Вместе с тем, региональные девелоперы начинают активнее проникать на столичные рынки. По мере развития транспортных коридоров на востоке и юге можно ожидать развития логистической и смежной инфраструктуры в этих регионах.