Адреса складских комплексов

Адреса складских комплексов в сентябре 2026.

Содержание

1. Общая характеристика рынка
2. Арендные ставки
3. Вакантность и структура предложения
4. Ввод новых площадей и объем сделок
5. Географическая структура
6. Сегмент light industrial
7. Инвестиционный климат
8. Структура спроса
9. Выводы

Экономический анализ рынка складских комплексов Московского региона (сентябрь 2026)

Общая характеристика рынка

Рынок складской недвижимости Московского региона - крупнейший в РФ. По состоянию на сентябрь 2026г совокупный объем качественных складских площадей классов А и В достиг 28,8млн-кв-м, что составляет около 45% всего качественного складского фонда страны. На Московский регион приходится 53% всех сделок со складской недвижимостью в РФ по итогам января-сентября 2026г.

Сентябрь 2026г стал своего рода кульминацией сразу нескольких разнонаправленных трендов: рекордный ввод новых площадей, охлаждение спроса, снижение арендных ставок и рост вакантности до исторических максимумов. Рынок окончательно сместился в сторону арендатора.

Адреса складских комплексов

Арендные ставки

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на готовые складские площади класса А в сентябре 2026г составила 10140руб/кв-м/год (без НДС и операционных расходов). За 9 месяцев показатель снизился на 7%: в 1 квартале он был 10500руб, во 2 квартале - 10250руб, а по итогам 2025г - 10900руб.

К концу 2026г аналитики прогнозируют дальнейшее снижение до 9500руб/кв-м/год. Отдельные консультанты (IBC Real Estate, CORE.XP) приводят еще более консервативные оценки - 9000-9150руб/кв-м/год. В премиальных локациях (ближнее Подмосковье, вдоль ЦКАД) ставки держатся в диапазоне 12000-18000руб/кв-м/год, получая премию 10-15% к рынку.

Дисконты. В переговорах арендаторы получают дисконт до 10% от заявленной ставки. Средний размер сделки сократился на 40% - до 13,1тыс-кв-м.

Кладовка в аренду на отапливаемом складе в Москве на Авиамоторной (Андроновка): 2-я улица Энтузиастов, 5к11. Акция: 1 рубль за первый месяц аренды склада.

Вакантность и структура предложения

Доля вакантных площадей достигла 6,9% с учетом субаренды, увеличившись на 2,6пп с начала года. По данным IBC Real Estate, вакантность составила 7,7%, а в абсолютном выражении - 3,0млн-кв-м, максимальное значение за всю историю наблюдений. К концу года показатель может достичь 9-10%, что станет максимумом с 2015г.

В абсолютном выражении для аренды доступно более 2млн-кв-м складов: около 1,7млн-кв-м - прямая аренда и 330тыс.кв-м - субаренда. Совокупный объем маркетируемого предложения достиг 5,8млн-кв-м.

Ввод новых площадей и объем сделок

За 9 месяцев 2026г в Московском регионе введено 1,68млн-кв-м складов классов А и В - на 83% больше, чем годом ранее. До конца года ожидается завершение строительства еще 620тыс-кв-м, из которых около 350тыс-кв-м не законтрактованы. Совокупный объем нового предложения по итогам года может достичь 2,3млн-кв-м - максимум за последние 12 лет.

Цена на аренду бокса снижена. Подробнее.

По данным CMWP, прогнозный ввод за год составит 2,6млн-кв-м (на 5% выше 2025г), из которых 53% пришлось на BTS-объекты.

Объем сделок за январь-сентябрь превысил 1,4млн-кв-м. Однако в 1м полугодии он составил лишь 567тыс-кв-м (-11%г/г по данным NF Group) или 603тыс-кв-м (-57%г/г по данным IBC Real Estate). Прогноз на конец года - 1,1-1,3млн-кв-м, снижение 20-30%г/г.

Географическая структура

Ключевыми складскими направлениями остаются юг и север Подмосковья. В территориальной структуре нового ввода в 1 полугодии лидировали южное (28%) и юго-западное (27%) направления. Заметно вырос интерес к локациям вдоль цкад - новые магистрали повысили связность направлений и расширили экономически привлекательную зону.

Среди крупнейших введенных объектов: Парк Шишкин Лес (152тыс-кв-м, спекулятивный), Спортмастер (110тыс-кв-м, BTS), Парк Данилово (100тыс-кв-м, BTS).

Сегмент light industrial

Рынок объектов формата light industrial по итогам 2026г может достичь 1,59млн-кв-м, увеличившись на 76% за год и почти втрое по сравнению с концом 2024г. Девелоперы заявили на 2026г строительство 900тыс-кв-м LI, однако фактический ввод составит около 500тыс-кв-м - тем не менее, рекорд рынка.

Адреса складских комплексов

Инвестиционный климат

Ключевая ставка ЦБ составляет 14% годовых (действует с 27/7/2026г), снизившись с 16% в начале года. Простая доходность склада под аренду - около 12,5% годовых при возврате за 8 лет, что уже ниже стоимости денег. Это делает строительство в долг экономически нецелесообразным: заморожена стройка 31 объекта на 707тыс-кв-м, еще около 540тыс-кв-м построено, но не введено.

Инвестиции через ЗПИФ остаются активными. В 1 квартале 2026г инвесторы вложили в складскую недвижимость через ЗПИФ 18млрд-руб. На конец 1 квартала стоимость недвижимости в составе ЗПИФов оценивается почти в 3трлн-руб, причем половина приходится на склады. В 2025г в составе рыночных ЗПИФов был приобретен 21 объект на 147млрд-руб, более половины - складская недвижимость.

Новые проекты стоимостью 65-100тыс-руб/кв-м сегодня могут позволить себе прежде всего компании, готовые финансировать значительную часть строительства собственными средствами.

• Склад. Киевская

Структура спроса

Драйверами спроса остаются классический ритейл и маркетплейсы. Однако доля онлайн-ритейлеров в сделках сократилась с 31% до 13% - спад на 78%. Средний размер сделки упал до 13,1тыс-кв-м. Основная часть сделок - 66% - приходится на аренду готовых площадей.

Часть спроса является вынужденной - связана с переездами в целях экономии и оптимизации площадей, а не с органическим ростом бизнеса. Эксперты отмечают миграцию клиентов из дорогого сегмента (класс А с развитым сервисом) в бюджетный - примитивные ангары, контейнерные склады.

Выводы

1. Рынок арендатора. Впервые за несколько лет предложение существенно превышает спрос. Вакантность 6,9-7,7% и более 2млн-кв-м свободных площадей дают арендаторам пространство для торга. Дисконты достигают 10% от заявленной ставки.
2. Ставки продолжат снижение. За 9 месяцев 2026г ставка класса А упала с 10500 до 10140руб/кв-м/год. Прогноз на конец года - 9500руб. Возврат к росту не ранее 2027г (9700-9800руб).
3. Рекордный ввод - главная причина дисбаланса. 2,3млн-кв-м нового предложения за год (максимум за 12 лет), причем 56% - спекулятивные проекты. Предложение растет быстрее, чем бизнес готов его поглощать.
4. Инвестиционная модель под давлением. Доходность склада (12,5%) ниже ключевой ставки (14%). Стройка в долг нерентабельна. Однако ЗПИФы продолжают привлекать капитал - длинные договоры с федеральными арендаторами обеспечивают предсказуемый денежный поток.
5. Светлое пятно - light industrial. Сегмент растет рекордными темпами (+76% за год), малые форматы востребованы рынком.
6. Перспектива 2027-28гг. Заморозка 31 объекта и замедление нового строительства при постепенном снижении ставки цб должны сбалансировать рынок. Вакантность может сократиться до 6-7%, ставки - стабилизироваться. Окно возможностей для арендаторов открыто, но закроется в течение 12-18 месяцев.

Рекомендация

Для арендаторов класс А - сейчас оптимальный момент для перезаключения договоров на длительный срок с фиксацией низких ставок. Для инвесторов - фокус на объекты с долгосрочными контрактами и индексацией. Для девелоперов - приостановка спекулятивных проектов до стабилизации спроса.