Снять склад
Анализ рынка аренды складов Москве (август-сентябрь 2026).
Содержание
- Общая ситуация по аренде складов
- Ставки аренды складов по классам
- Перевод годовых ставок в месячные
- Срез актуальных объявлений о сдаче в аренду складов
- Расчетные сценарии для того, чтобы снять склад
- Структура спроса при аренде склада
- Ввод складов в аренду и предложение складов на рынке Москвы
- Прогноз на 2027-28гг по аренде складов в Москве
- Выводы и рекомендации по аренде складов
Общая ситуация по аренде складов
Рынок аренды склад Москве остается рынком арендатора: объем свободных площадей растет, а спрос не успевает за вводом новых объектов. Вакантность достигла 7,7% - это максимум с 2018г. По данным nf group, в сегменте класса a и b суммарно доступно около 3млн-кв-м свободных площадей. Прогноз на конец года - рост вакантности до 8-10% из за заморозки части строек и снижения темпов поглощения.
| Показатель | Значение | Источник |
|---|---|---|
| Вакантность (a/b) | 7,7% | nf group |
| Свободные площади | ~3000000кв-м | core.xp |
| Прогноз вакантности (конец 2026) | 8-10% | ibc real estate |
Ставки аренды складов по классам
Средние ставки аренды склада Москве продолжают снижаться из-за высокой конкуренции среди арендодателей.
| Класс | Ставка, руб/кв-м/год | Динамика за год |
|---|---|---|
| A | 9500-10250 | -17% |
| B | 8170 | -12% |
| C | 6800-7200 | -8% |
Перевод годовых ставок в месячные
Чтобы сравнивать предложения по аренде склада, важно корректно переводить годовые ставки в месячные с учетом ндс и opex.
Цена на аренду бокса снижена. Подробнее.
| Годовая ставка, руб/кв-м | Месячная (без ндс) | Месячная (с ндс) | Месячная (с ндс + opex) |
|---|---|---|---|
| 9500 | 791,7 | 950 | 2150 |
| 10250 | 854,2 | 1025 | 2225 |
| 8170 | 680,8 | 817 | 2017 |
Opex принят за 1200руб/кв-м/мес как среднее значение по рынку.
Срез актуальных объявлений о сдаче в аренду складов
По данным restate.ru (на 26.8.2026), средняя ставка по объявлениям о сдаче склада - 1341руб/кв-м/мес. На яндекс-недвижимости размещено 4068 объявлений. Ниже - выборка из 6 типичных предложений.
| Объект | Площадь, кв-м | Ставка, руб/кв-м/мес | Класс | Особенности |
|---|---|---|---|---|
| Склад в ЮВАО | 200 | 1150 | B | Высота 6м, пандус, охрана |
| Логистический комплекс в САО | 1500 | 1450 | A | Ворота, отопление, видеонаблюдение |
| Мини склад в ВАО | 50 | 1600 | C | Без отопления, доступ 24/7 |
| Склад в Новой Москве | 300 | 1050 | B+ | Высота 8м, зона разгрузки |
| Комплекс в Зеленограде | 800 | 1300 | B | Отопление, парковка, КПП |
| Склад в Химках | 1200 | 1250 | B | Ворота, видеонаблюдение |
Снять склад
Расчетные сценарии для того, чтобы снять склад
Сценарий 1: склад 200кв-м
Цель - оценить стартовые затраты на аренду склада и ежемесячную нагрузку.
- Месячная аренда склада (по средней ставке 1250руб/кв-м)=250000руб;
- Депозит (обычно 1-2 месяца)=250000-500000руб;
- Подключение коммуникаций (разово)=150000руб;
- Страхование (разово, 0,5% от стоимости содержимого): от 50000руб.
Итого стартовые затраты на аренду склада: 450000-750000руб.
Сценарий 2: склад 1000кв-м, годовая стоимость
- Месячная аренда=1300000руб;
- Годовая аренда=15600000руб;
- Коммунальные услуги (оценка 20% от аренды)=3120000руб;
- Охрана и уборка (оценка 10% от аренды)=1560000руб.
Итого годовые затраты на аренду склада: 20280000руб.
| Статья расходов | Сумма, руб | Комментарий |
|---|---|---|
| Аренда | 15600000 | Ставка 1300руб/кв-м/мес |
| Коммунальные | 3120000 | ~20% от аренды |
| Охрана/уборка | 1560000 | ~10% от аренды |
| Итого | 20280000 | - |
Структура спроса при аренде склада
Основные драйверы спроса:
- e-commerce - 29% (переход с fbo на fbs, рост собственных склад);
- продуктовый ритейл - 21%;
- 3pl-операторы - 18%;
- производственные компании - 15%;
- прочие - 17%.
Дополнительно: доля субаренды выросла до 41% - это индикатор избытка площадей и возможности найти выгодные предложения.
Снять склад
Ввод складов в аренду и предложение складов на рынке Москвы
За 1е полугодие 2026г введено 668тыс-1млн-кв-м. Прогноз на год - 2,3-2,6млн-кв-м, из которых 51% приходится на спекулятивные объекты. Заморожена 31 стройка общей площадью 707тыс.кв-м - это сдерживает рост предложения, но не компенсирует текущий избыток.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Ввод за полугодие | 668000-1000000кв-м |
| Прогноз ввода за год | 2300000-2600000кв-м |
| Доля спекулятивных объектов | 51% |
| Замороженные стройки | 31 объект, 707000кв-м |
Прогноз на 2027-28гг по аренде складов в Москве
- снижение ставок до 9500руб/кв-м/год в классе a из за конкуренции;
- рост вакантности до 10% к концу 2026г, затем стабилизация;
- к 2027-28гг возможен дефицит из за сокращения ввода и роста спроса со стороны e-commerce и ритейл-сетей;
- вероятен переход к дефициту при сохранении текущих темпов роста онлайн торговли.
Выводы и рекомендации по аренде складов
- сейчас - окно возможностей для арендаторов: можно договариваться о скидках и фиксировать ставку на 3-5 лет;
- при выборе объекта обращайте внимание на высоту потолков (от 6-8м), наличие ворот и отопления - это критично для логистики;
- проверяйте условия индексации в договоре: лучше зафиксировать ставку или установить потолок индексации;
- рассмотрите субаренду - доля таких предложений высока, и условия часто выгоднее прямых договоров;
- учитывайте транспортную доступность: близость к мкад и основным магистралям снижает логистические издержки;
- закладывайте в бюджет не только аренду, но и коммунальные, охрану, уборку - они могут составлять до 30% от арендной платы;
- для небольших компаний (до 300кв-м) выгоднее мини склады в черте города, для крупных - комплексы за мкад с развитой инфраструктурой.
